住房信貸保險起源

18世紀(jì)時，英國人建立"建設(shè)社團(tuán)"(房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu))。1831年，來自英國的移民在美國賓西法尼亞州建立了"牛津節(jié)儉會"，其會員是按月存款，成員需要購房或建造房屋時可以向"建設(shè)社團(tuán)"或"牛津節(jié)儉會"借款，借款人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的期限分期償還。若不按期償還，"建設(shè)社團(tuán)"或"牛津節(jié)儉會"則擁有房屋。這種方式與現(xiàn)代的住房抵押貸款極為相似，實(shí)質(zhì)上宣告了抵押貸款的誕生。

我國現(xiàn)代意義上的"住房抵押"，是20世紀(jì)90年代內(nèi)地房地產(chǎn)市場從香港引進(jìn)的。香港法律屬于英美法系的范疇，從廣義上看，香港法律中的抵押與傳統(tǒng)英美法中的抵押并無實(shí)質(zhì)性的差別。但香港法中的抵押在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面卻有著自己的特色，并在后期的發(fā)展中將按揭與抵押做了明顯的區(qū)分，這與大陸法系中對于按揭與抵押的界定較為統(tǒng)一。

住房信貸保險的重要意義

我國由于住房保險剛剛進(jìn)步，當(dāng)前人們對什么是住房信貸保險還很陌生，相當(dāng)一部分人還不知道購房為什么還要買保險，對住房保險有什么好處、保障范圍、具體內(nèi)容還不了解。隨著住房制度改革的深入，住房信貸將在廣大居民的住房消費(fèi)中發(fā)揮越來越重要的作用。但是，目前住房貸款的實(shí)施還受到一些條件的制約，對于經(jīng)營者來說也有一定的風(fēng)險。解決這一難題，保險作為現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)移化解風(fēng)險的重要手段，則完全可以在住房信貸業(yè)務(wù)中發(fā)揮重要的作用。

1.住房信貸保險可以化解住房信貸的經(jīng)營風(fēng)險，促進(jìn)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。一般說來，住房貸款有以下四種風(fēng)險:即道德風(fēng)險、物質(zhì)風(fēng)險、行為風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險。道德風(fēng)險是指貸款人以弄虛作假的手段，來騙取銀行信任而獲得貸款或貸款后惡意違反貸款合同因此銀行會無法收回貸款而承受損失。物質(zhì)風(fēng)險則指貸款人因生病、受傷、發(fā)生人身意外或失業(yè)等，導(dǎo)致收入減少甚至沒有了收入，因而無法還貸，使銀行蒙受損失。行為風(fēng)險是由于貸款人疏忽或誤解合同的有關(guān)規(guī)定而發(fā)生了違約行為，使銀行不能按期或按額收回貸款。規(guī)避這些投資風(fēng)險，廣泛開展住房貸款保險，是行之有效的手段。

2.有利于解決借款者在無力還貸時的困境。俗話說，天有不測風(fēng)云，人有旦夕禍福。借款者在還貸期間也會遇到各種風(fēng)險，無能力還貸的情況下，保險公司就可以按照保險的有關(guān)規(guī)定履行保險責(zé)任，為借款者承擔(dān)還貸責(zé)任。這既是借款者購買住房保險的出發(fā)點(diǎn)和最終目的，也是保險補(bǔ)償作用的最終體現(xiàn)。因此，適應(yīng)住房貸款的發(fā)展，建立健全住房保險機(jī)制，對于防范和化解金融風(fēng)險，為住房消費(fèi)的發(fā)展提供有力支持，既有利于貸款者，又有利于借款者，成為維護(hù)雙方利益安全的保障。

3.住房信貸保險客觀上能起到擴(kuò)大住房消費(fèi)，拉動內(nèi)需的作用。有了住房信貸保險制度，一方面銀行就會放心地發(fā)放貸款，不用擔(dān)心收不回來，另一方面消費(fèi)者個人也敢于借款，發(fā)生意外再不用擔(dān)心。這樣做的結(jié)果是既刺激了住房消費(fèi)，又對拉動內(nèi)需起到重要作用。隨著住房信貸的發(fā)展，居民購房還會增加。國務(wù)院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中指出"要完善住房產(chǎn)權(quán)登記制度，發(fā)展住房貸款保險，防范貸款人風(fēng)險，保證貸款安全"。這為我們發(fā)展住房貸款和住房保險指明了方向。

我國的住房信貸保險

1.概述

我國的住房信貸保險是隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。保險機(jī)構(gòu)主要是各財(cái)產(chǎn)保險和人壽保險公司，有些地方政府通過支持地方性住房擔(dān)保公司參與住房保險。保險產(chǎn)品包括:住房消費(fèi)信貸保證保險、消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險、消費(fèi)信貸住房綜合保險和住房定期人壽保險等。保險的運(yùn)行方式是保險公司與貸款銀行合作，委托貸款銀行代理保險。從保險規(guī)模、產(chǎn)品種類、運(yùn)行模式等方面來看，我國住房信貸保險在整體上還處于起步階段。

在住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展初期，部分保險公司就開始介入住房消費(fèi)信貸保險市場，最早出現(xiàn)的是住房消費(fèi)信貸保證保險。這種保險產(chǎn)品剛進(jìn)入市場時，曾因保險公司對保證保險認(rèn)識不足、經(jīng)營風(fēng)險控制不力，發(fā)生了累積風(fēng)險與公司償付能力增長不匹配的問題。1998年上半年，中國人民銀行原保險公司要求各種保險公司暫停經(jīng)營此種業(yè)務(wù)，重新考慮保證保險的風(fēng)險。同時，中國人民銀行頒布了《個人住房消費(fèi)信貸管理辦法》，該辦法第二十五條規(guī)定:"以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期間內(nèi)，保險單由貸款人保管。"該辦法第二十六條規(guī)定:"抵押期間內(nèi)借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;在保險期間內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任以外的因借款人過錯的損失，由借款人負(fù)全部責(zé)任。"該辦法推動了住房信貸保險的發(fā)展，各種保險公司在原有住房財(cái)產(chǎn)保險的基礎(chǔ)上，開發(fā)了消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(有的稱之為"房殼保險")。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，這一保險產(chǎn)品在市場上較受重視，特別是在大城市發(fā)展速度比較快，至2000年9月底已累計(jì)收取保費(fèi)約7億元。僅北京地區(qū)2000年上半年收取的保費(fèi)就達(dá)1.2億元以上，比以往歷年的總和還要多。住房信貸保險為促進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，保證了國家宏觀調(diào)控政策的順利實(shí)施，對有效防范和化解金融風(fēng)險起到了積極的作用。隨著國家宏觀調(diào)控政策的順利實(shí)施，以及住房制度的改革，個人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的快速增長必將帶動信貸住房財(cái)產(chǎn)保險市場的發(fā)展。

2.住房信貸保險的種類

目前保險公司提供的主要產(chǎn)品可分為兩大類:一類是財(cái)產(chǎn)保險公司開發(fā)的住房消費(fèi)信貸保證保險、消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險、消費(fèi)信貸住房綜合保險;另一類是壽險公司開發(fā)的與人身險業(yè)務(wù)有關(guān)的住房定期人壽保險。

3.住房消費(fèi)信貸保證保險

該險種的投保人是借款人，受益人是貸款人，當(dāng)借款人出現(xiàn)保險責(zé)任約定的事項(xiàng)，在一定時間內(nèi)無法償還貸款時，由保險人負(fù)責(zé)代償給貸款人。以華泰財(cái)產(chǎn)保險股份有限公司的商品房抵押貸款保證保險為例:投保人是購買商品房并以所購商品房作為抵押物向銀行借款的年滿18~60周歲具有完全行為能力的人;被保險人是向投保人提供商品房抵押貸款的銀行;保險責(zé)任包括投保人喪失償還能力、投保人死亡無繼承人或受贈人、投保人死亡而其繼承人或受贈人無償還能力或喪失償還能力。投保人發(fā)生上述事項(xiàng)且連續(xù)三期未還款時，保險公司負(fù)代償責(zé)任;保險金額為投保人尚償清貸款合同的本息;年保險費(fèi)和總保險費(fèi)。年保險費(fèi)為每年年初貸款余額加當(dāng)年利息乘以保險費(fèi)率，總保險費(fèi)為保險期限內(nèi)各年度保險之和。

4.消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險

其保險標(biāo)的和責(zé)任范圍與普通住房財(cái)產(chǎn)保險基本一致，都是承保房屋的建筑結(jié)構(gòu)，不同的是它所保障的期限為整個貸款期限，保費(fèi)是一次性收取的。它主要是為保障由于住房信貸業(yè)務(wù)中抵押房屋損毀產(chǎn)生的風(fēng)險。以中國太平洋保險公司個人住房保險為例:投保人是個人住房的合法所有人;保險責(zé)任是由于規(guī)定原因造成保險財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險人負(fù)賠償責(zé)任。規(guī)定原因包括:火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴雨、洪水、臺風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、空中運(yùn)行物體的墜落等;保險期限與"購房借款合同"中約定的借款期限一致;保險金額按"商品房銷售合同"載明的價格確定;保險費(fèi)為保險金額乘以保費(fèi)費(fèi)率。有的保險公司采用現(xiàn)值法收取保險費(fèi)，即在收取保費(fèi)時按一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)處理。

5.消費(fèi)信貸住房綜合保險

其保險責(zé)任綜合了上述住房消費(fèi)信貸保證保險和消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險，是一種保險責(zé)任比較寬泛的保險產(chǎn)品。

6.住房定期人壽保險

壽險公司推出的住房定期人壽保險一般屬于減額定期壽險，保險期限與貸款期限相同，保險額隨貸款余額的遞減而遞減，當(dāng)被保險人發(fā)生意外傷害或疾病導(dǎo)致身故、全殘而無法償還貸款時，保險人負(fù)責(zé)償還貸款。以中國人壽保險公司安居定期保險為例:投保人是18~55周歲，身體健康，符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定的貸款條件向貸款人貸款購房，貸款期限屆滿后年齡不超過70周歲者，均可作為被保險人;保險期間與被保險人和貸款人簽訂的個人住房貸款合同期間相同;保險責(zé)任是在保險合同有效期內(nèi)被保險人身故，保險公司按保險事故發(fā)生時的保險金額給付保險金。保險金額逐年變動，首年的保險金額為住房貸款本金，以后各年的保險金額包括剩余貸款本息;保險費(fèi)交付方式分為躉交和年交，年交保險費(fèi)的交費(fèi)期間為保險合同的保險期間。在北京地區(qū)還有專為住房公積金貸款提供的"喜洋洋消費(fèi)借貸者定期壽險"，也是為借款人提供身故和全殘保障。

7.運(yùn)行模式

目前住房消費(fèi)信貸保險業(yè)務(wù)主要采取以下模式:保險公司向商業(yè)銀行貸款，各經(jīng)辦行分別簽訂代理保險合同書，由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)銷售和辦理保險，并收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。手續(xù)費(fèi)按照保監(jiān)會有關(guān)規(guī)定確認(rèn)保險手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式(如建設(shè)銀行上海、北京、廣東分行的手續(xù)費(fèi)分別為保險費(fèi)的15%，8%和10%)。

借款人在獲準(zhǔn)貸款后，到經(jīng)辦行簽訂保險合同，辦理保險手續(xù)。保險合同的主要內(nèi)容包括:保險人名稱和住所;投保人、被投保險人名稱和住所以及人身保險受益人的名稱和住所;保險標(biāo)的;保險責(zé)任和責(zé)任免除;保險期間和保險責(zé)任的開始時間;保險價值和保險金額;保險費(fèi)以及支付辦法;保險金賠償或者給付辦法;違約責(zé)任和異議處理;訂立保險合同的日期。

建立住房信貸保險制度是發(fā)展住房信貸保險的關(guān)鍵和保證，從我國保險市場出現(xiàn)住房信貸保險以來，不論是保證保險還是房屋財(cái)產(chǎn)保險，其發(fā)展變化只是在保險責(zé)任方面做一些修改，沒有適合市場需求的更多險種出現(xiàn)，選擇的余地較小。這使我國保險行業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能適應(yīng)市場的需求。我國住房信貸保險存在的問題主要表現(xiàn)在如下方面:

1)險種不能滿足市場需求，生命力不強(qiáng)。目前僅消費(fèi)信貸房屋財(cái)產(chǎn)保險得到了較好的發(fā)展，其他險種的發(fā)展較慢，這從另一個側(cè)面說明了為什么有些產(chǎn)品的生命力不強(qiáng)。

2)住房信貸保險產(chǎn)品推出的時間短，統(tǒng)計(jì)分析工作基礎(chǔ)較為薄弱，數(shù)據(jù)資料不全，單個險種的效益情況不清，缺少各個風(fēng)險的準(zhǔn)確損失率，給科學(xué)合理擬訂費(fèi)率帶來一定的難度。由于住房信貸業(yè)務(wù)是長期業(yè)務(wù)，與其配套的保險也都是長期險種，僅以目前兩三年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)尚不能準(zhǔn)確地得出損失率的結(jié)論。

3)住房信貸保險條款費(fèi)率單一，不能與保險標(biāo)的風(fēng)險程度的多樣性相匹配。住房信貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險具有多樣性，不同的貸款方式和貸款手續(xù)、不同的房產(chǎn)，具有不同的風(fēng)險，而現(xiàn)在提供的是同一條款和同一費(fèi)率，這種做法不能給被保險人提供適合的保障，最終將阻礙住房信貸保險業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

4)傭金支付方式尚需進(jìn)一步研究。由于住房信貸保險的保險費(fèi)是一次性收取的，傭金也一次性按比例支付，當(dāng)借款人提前償還貸款，要求退保時，傭金的扣減存在不合理問題。

針對上述問題，為發(fā)展我國住房信貸保險制度，應(yīng)盡快達(dá)到以下目標(biāo):

1)保險產(chǎn)品的多樣化，根據(jù)市場需要，開發(fā)出能夠提供全方位保險服務(wù)的住房信貸保險，使受保人能有多種選擇。

2)費(fèi)率擬訂科學(xué)化。除費(fèi)率擬訂的基本原則外，還要考慮房屋結(jié)構(gòu)、貸款條件、歷史數(shù)據(jù)等因素，科學(xué)地?cái)M訂出合理的費(fèi)率。

3)建立科學(xué)合理的核算方式。

4)建立良好的保險、銀行協(xié)作關(guān)系。住房信貸保險中的保證保險需要個人消費(fèi)信用體系的支持，而借款人的信用審查是銀行貸款的前提條件，保險公司借助銀行掌握的借款人的履約情況，可以降低因個人信用問題而產(chǎn)生的風(fēng)險。